Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя и с чего начать
Рано или поздно разговор о ремонте доходит до фразы «а давайте снесём эту стену». Скажу сразу: из того, что обычно хочется сделать с квартирой, по нормам можно немногое. Но кое-что можно, и это «кое-что» порой меняет квартиру сильнее, чем снесённая стена.
Перепланировка и переустройство: в чём разница
В Жилищном кодексе это два разных понятия (ст. 25). Перепланировка — когда меняется конфигурация помещения: переносят перегородки и проёмы, меняют границы комнат. Переустройство — когда переносят или меняют инженерные сети и оборудование: сантехнику, плиту, электрику, и это нужно вносить в техпаспорт. В ремонте часто бывает и то и другое сразу, и согласовывать нужно оба.
Чего почти никогда нельзя
- Сносить или ослаблять несущие стены. Новые проёмы в них тоже под вопросом. Это конструкция всего дома, а не только вашей квартиры.
- Трогать вентиляционные каналы. Они общие для квартир по стояку.
- Размещать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу (постановление Правительства РФ № 47, п. 24). Расширить ванную за счёт коридора можно, а вынести её в бывшую спальню почти всегда нельзя.
- Объединять кухню с газом и комнату. Если на кухне газовая плита, между ней и жилой комнатой должна оставаться перегородка с дверью.
- Выносить радиаторы и трубы отопления на балкон или лоджию и объединять их с комнатой без перегородки.
- Трогать общее имущество дома: стояки, общие сети, фасад.
Что обычно удаётся согласовать
Переносить и убирать ненесущие перегородки, переносить дверные проёмы в ненесущих стенах, расширять санузел за счёт коридора или кладовой, выделять из коридора гардеробную или кладовую. Звучит скромно, но многие хорошие планировки строятся именно на этом: место берут из коридоров и «потерянных» метров, а не из несущих стен.
Как это выглядит на деле, можно посмотреть в статье «Семь планировок».
Как согласовать
- Заказать проект перепланировки. Его готовит организация или специалист с допуском СРО; если есть переустройство, в проект добавляют раздел по инженерным сетям. Дизайн-проект его не заменяет: это разные документы для разных задач.
- Подать заявление в администрацию города через Госуслуги или МФЦ: заявление, проект и документы на квартиру.
- Дождаться решения. По закону на него отводится до 45 дней.
- Сделать работы строго по проекту.
- Получить акт приёмочной комиссии и внести изменения в ЕГРН.
Начинать ломать до решения — плохая идея. Сначала согласование, потом демонтаж.
Если стену уже снесли
Бывает, что квартиру покупают с перепланировкой, о которой никто не спрашивал. Или стена «сама» исчезла при прошлом ремонте. За несогласованную перепланировку гражданину грозит штраф 2 000–2 500 ₽ (ст. 7.21 КоАП РФ). Но штраф — не главная беда: могут потребовать вернуть всё как было. Сохранить перепланировку можно через суд, если она не нарушает права соседей и не угрожает жизни и здоровью (ст. 29 ЖК РФ). И ещё: квартиру с неоформленной перепланировкой сложнее продать или заложить по ипотеке.
Где здесь дизайн-проект
Планировку мы делаем с учётом этих норм: нет смысла рисовать красивое решение, если оно потом упрётся в «так нельзя». Ещё на этапе вариантов планировки говорим, что из ваших желаний реально, что нет и чем грозит, если всё-таки сделать по-своему.
С самим согласованием тоже помогаем: подскажем, как подготовиться, и найдём специалистов, которые сделают проект перепланировки. По инстанциям мы не ходим, но одного вас с этим не оставим.
Сначала проект и согласование. Перфоратор — потом.
Хотите другую планировку?
Покажите план квартиры — созвонимся и подскажем, что в ней можно поменять.
Читайте также
